Una constructora del Valle de Aburrá, organizada como sociedad por acciones simplificada, llevaba cinco años entregando proyectos de vivienda en el Área Metropolitana. El gerente sabía que las SAS, a diferencia de las sociedades anónimas, no están obligadas por regla general a tener revisor fiscal, así que nunca se preocupó por el tema. Lo que no calculó fue que, entre los activos de los proyectos en curso, los anticipos de compradores y el valor de los lotes que tenía en inventario, su empresa ya había superado hacía dos años el umbral que sí obliga a cualquier sociedad comercial, sin importar su tipo, a nombrar revisor fiscal. Se enteraron en una revisión de un banco que les iba a financiar un crédito constructor, justo cuando más necesitaban mostrar unos estados financieros impecables.
Este tipo de sorpresa es más común en constructoras e inmobiliarias que en otras pymes, porque el valor de sus activos y de sus ingresos crece rápido con cada proyecto, incluso cuando la utilidad real todavía es modesta. Entender cuándo la ley exige revisor fiscal constructoras Medellín y cuándo conviene tenerlo aunque todavía no sea obligatorio puede evitarle a tu empresa un problema similar.
Dos caminos distintos hacia la obligación de tener revisor fiscal
En Colombia, la obligación de tener revisor fiscal no nace de una sola norma, sino de dos vías independientes:
- El artículo 203 del Código de Comercio obliga a tener revisor fiscal a las sociedades por acciones (como las sociedades anónimas) y a las sucursales de sociedades extranjeras, sin importar su tamaño.
- El parágrafo 2 del artículo 13 de la Ley 43 de 1990 obliga a cualquier sociedad comercial, incluidas las SAS, cuando supera ciertos topes de activos brutos o de ingresos brutos.
La mayoría de las constructoras en Medellín y el área metropolitana están constituidas como SAS, precisamente porque esa figura no exige revisor fiscal por el solo hecho de constituirse. Pero esa ventaja inicial no las exime de revisar, año tras año, si ya cruzaron el umbral de la Ley 43.
Los topes de la Ley 43 de 1990: activos o ingresos, lo que se cumpla primero
El parágrafo 2 del artículo 13 de la Ley 43 de 1990 establece que están obligadas a tener revisor fiscal las sociedades comerciales cuyos activos brutos al 31 de diciembre del año inmediatamente anterior sean iguales o superiores a 5.000 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), y/o cuyos ingresos brutos durante ese mismo año sean iguales o superiores a 3.000 SMMLV. Como la norma usa «y/o», basta con cumplir uno solo de los dos topes para quedar obligado.
Para efectos de aplicar estos topes hoy, es importante tener en cuenta un cambio reciente: desde la Ley 2294 de 2023 (artículo 313), varias cifras que antes se expresaban directamente en SMMLV se vienen actualizando mediante la Unidad de Valor Básico (UVB), un indicador que fija cada año el Ministerio de Hacienda. Esto significa que el valor en pesos de estos topes cambia de un año a otro, y que conviene verificar la cifra vigente para el periodo que estás evaluando en lugar de usar un número fijo de memoria. Varias firmas especializadas han calculado, para la evaluación del año 2026 (con cifras de cierre de 2025), topes de activos brutos alrededor de los $7.100 millones y de ingresos brutos alrededor de los $4.270 millones, pero dado que existe una discusión técnica sobre si la conversión debe hacerse en UVB o mantenerse en SMMLV, lo más seguro es que tu revisor fiscal o tu contador confirme la cifra exacta aplicable a tu cierre antes de concluir si tu empresa está obligada o no.
Por qué las constructoras llegan a esos topes más rápido que otras pymes
Una constructora o una inmobiliaria puede alcanzar los topes de activos o ingresos mucho antes que una empresa de servicios o comercio del mismo «tamaño» en términos de empleados o de utilidad neta. Esto pasa por varias razones propias del sector:
- El valor de los lotes, los proyectos en construcción y el inventario de unidades por vender se contabiliza como activo, y en proyectos inmobiliarios ese valor suele ser alto incluso en etapas tempranas.
- Los anticipos y cuotas iniciales que pagan los compradores antes de la entrega pueden registrarse como pasivo frente al cliente, pero el activo que los respalda (el proyecto en construcción) también crece.
- Cuando el proyecto se desarrolla a través de una fiducia inmobiliaria, hay que revisar con cuidado qué activos y qué ingresos se consolidan en los estados financieros de la constructora y cuáles quedan en el patrimonio autónomo, porque eso cambia la base sobre la que se calculan los topes.
- Un solo proyecto grande puede hacer que los ingresos brutos de un año salten muy por encima de los del año anterior, a diferencia de negocios con ingresos más estables y graduales.
Por eso, una constructora que hoy no está obligada puede estarlo el próximo año, simplemente por el avance normal de sus proyectos, sin que haya cambiado nada en su forma de operar.
Qué revisa puntualmente un revisor fiscal en una constructora
El trabajo de un revisor fiscal en una empresa de construcción no es igual al de una empresa comercial típica. Entre los puntos que suele revisar con más detalle están:
- El método de reconocimiento de ingresos por obra, especialmente cuando los proyectos se ejecutan por etapas y se entregan en distintos momentos.
- El control de los anticipos recibidos de clientes y su correcta clasificación en los estados financieros.
- El manejo de las fiducias inmobiliarias y de los patrimonios autónomos asociados a cada proyecto, verificando que la información que reportan a la constructora sea consistente con su contabilidad.
- El avance físico y financiero de la obra, cruzado contra los costos acumulados y los presupuestos aprobados.
- El cumplimiento de obligaciones laborales y de seguridad social del personal de obra, que en construcción suele incluir subcontratistas y personal temporal.
Si quieres profundizar en cómo se reconocen contablemente los ingresos de un proyecto de construcción bajo las normas vigentes, puedes revisar nuestra guía sobre cómo se reconocen contablemente los ingresos por obra en constructoras de Medellín.
Revisor fiscal, interventor y gerente de proyecto: no son lo mismo
Es común que, en el sector de la construcción, se confunda el papel del revisor fiscal con el del interventor de obra o con el del gerente de proyecto. Son figuras muy distintas:
- El interventor o el supervisor técnico de obra vigila que la construcción se ejecute conforme a los planos, las licencias y las especificaciones técnicas del proyecto.
- El gerente de proyecto coordina cronograma, presupuesto y equipos para que la obra avance según lo planeado.
- El revisor fiscal es un control independiente sobre la información financiera, contable, fiscal y de cumplimiento legal de toda la sociedad, no solo de un proyecto puntual.
Una constructora puede tener interventoría de obra impecable y, al mismo tiempo, tener debilidades graves de control financiero a nivel de toda la empresa. Son controles complementarios, no sustitutos uno del otro.
Cuándo conviene un revisor fiscal voluntario, aunque la ley todavía no te obligue
Hay situaciones en las que tener revisor fiscal, incluso antes de llegar a los topes legales, le da a una constructora una ventaja práctica:
- Antes de solicitar un crédito constructor: los bancos suelen valorar positivamente, y en algunos casos exigir, estados financieros con dictamen de revisor fiscal para aprobar líneas de crédito grandes.
- Antes de estructurar un proyecto bajo fiducia inmobiliaria: las fiduciarias suelen pedir información financiera robusta de la constructora fideicomitente, y un revisor fiscal da más respaldo a esa información frente a terceros.
- Cuando hay varios socios que no participan en la administración diaria: un revisor fiscal les da a esos socios un control independiente sobre cómo se maneja el dinero del proyecto, sin que tengan que estar metidos en la operación.
- Antes de vender participación a un inversionista o socio nuevo: tener estados financieros revisados de forma independiente facilita la negociación y reduce las fricciones durante la debida diligencia.
En estos casos, el costo de tener revisor fiscal suele ser menor que el costo de no tenerlo cuando un banco, una fiduciaria o un inversionista piden información que la constructora no puede sustentar con el rigor esperado.
Qué pasa si tu constructora ya superó el umbral y sigue sin nombrar revisor fiscal
No nombrar revisor fiscal cuando la ley ya lo exige no es un detalle administrativo menor. Entre las consecuencias que puede enfrentar una constructora en esa situación están:
- Observaciones y posibles sanciones por parte de la Superintendencia de Sociedades, que vigila el cumplimiento de esta obligación en las sociedades comerciales.
- Debilidad frente a entidades financieras o fiduciarias, que pueden exigir la designación del revisor fiscal como condición para seguir adelante con un crédito o un negocio fiduciario.
- Mayor exposición ante los socios minoritarios, que pueden exigir, conforme al artículo 203 del Código de Comercio, la designación de un revisor fiscal cuando representen al menos el 20% del capital y estén excluidos de la administración.
- Riesgo de que decisiones tomadas sin ese control independiente, como distribuciones de utilidades o manejo de anticipos, queden más expuestas a cuestionamientos posteriores de los propios socios.
Si tienes dudas sobre si tu constructora ya cruzó alguno de estos umbrales, puedes revisar también nuestra guía general sobre cuándo una empresa queda obligada a tener revisor fiscal, que explica el mecanismo con más detalle para cualquier tipo de sociedad.
Cómo elegir un revisor fiscal con experiencia específica en construcción
No cualquier revisor fiscal está igualmente preparado para una constructora. Al evaluar candidatos, vale la pena preguntar puntualmente por:
- Experiencia previa revisando proyectos con fiducia inmobiliaria y patrimonios autónomos.
- Familiaridad con el reconocimiento de ingresos por grado de avance de obra bajo las normas contables vigentes para pymes o para grupos más grandes, según corresponda a tu empresa.
- Conocimiento del manejo de anticipos de compradores de vivienda y de las particularidades del sector inmobiliario en Medellín y el Área Metropolitana.
- Capacidad de coordinarse con el interventor de obra y con el área financiera del proyecto, sin que eso implique perder su independencia como revisor.
Un revisor fiscal que entiende el negocio de la construcción detecta más rápido inconsistencias que uno que aplica un checklist genérico pensado para otro tipo de empresa. Por eso muchas constructoras e inmobiliarias de la región optan por una revisoría fiscal empresarial con experiencia específica en el sector, apoyada en un equipo de contadores en Medellín que conoce de cerca la dinámica del sector inmobiliario local, en lugar de asignar el rol al primer contador disponible.
Qué hacer si no estás seguro de dónde está tu empresa frente a estos topes
Si no tienes certeza de si tu constructora ya superó los topes de activos o ingresos, el primer paso no es asumir que todo está bien porque «somos una SAS», sino sentarse con tus estados financieros de cierre del año anterior y calcular, con las cifras vigentes, en qué punto está tu empresa frente a cada umbral. Esto es especialmente importante si tienes varios proyectos corriendo en paralelo, porque el efecto conjunto de todos ellos sobre tus activos totales puede sorprenderte.
Si quieres que alguien revise contigo si tu constructora ya está obligada a tener revisor fiscal, o si te conviene tenerlo de forma voluntaria antes de tu próximo crédito o negocio fiduciario, puedes solicitar una asesoría gratuita o agendar una cita en línea con nuestro equipo.
Este contenido tiene fines informativos y se basa en la normativa colombiana vigente. Las cifras en UVT, tasas y fechas de vencimiento se actualizan cada año: verifica los valores aplicables a tu período o consúltanos.