Una constructora del área metropolitana de Medellín llevaba dos años desarrollando un proyecto de vivienda por etapas. El contador registraba los ingresos únicamente cuando se escrituraba cada apartamento, como si fuera una venta de inventario. Cuando llegó la revisoría fiscal a cerrar el ejercicio, encontró que ese manejo distorsionaba por completo la utilidad de cada año: en los periodos de mucha construcción y pocas escrituras, el proyecto parecía dar pérdida, y en el año de entrega masiva, una utilidad artificialmente alta. El problema no era el negocio, sino cómo se estaban reconociendo los ingresos.
Esta confusión es muy común en constructoras y promotores inmobiliarios pequeños y medianos de Medellín y Antioquia: tratar cada proyecto como si fuera un inventario que se vende por unidades, en lugar de aplicar el reconocimiento de ingresos que corresponde a un contrato de construcción bajo NIIF. Te explicamos la diferencia y por qué importa tanto para tus estados financieros.
Contrato de construcción vs. proyecto tratado como inventario
No todo proyecto inmobiliario se contabiliza igual. La normativa colombiana, a través del Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 y sus anexos, establece un tratamiento especial para las entidades que negocian específicamente la fabricación de un activo (una edificación, una obra civil) o un conjunto de activos estrechamente relacionados entre sí, como vías de acceso o redes eléctricas asociadas a un proyecto. Ese tratamiento especial es justamente el de «contratos de construcción».
La diferencia con tratar el proyecto como inventario no es un simple detalle contable: en un contrato de construcción, el ingreso se reconoce a medida que avanza la obra, mientras que en un inventario tradicional el ingreso solo se reconoce cuando se transfiere el control del bien terminado al comprador (por ejemplo, al momento de la escritura o la entrega). Usar el criterio equivocado puede hacer que tus estados financieros muestren una foto que no corresponde a la realidad económica del proyecto.
Qué estándar aplica según el tamaño de tu empresa
En Colombia, el tratamiento contable de los contratos de construcción depende del grupo NIIF al que pertenezca tu empresa:
- Grupo 1 (NIIF plenas): aplica la NIIF 15, Ingresos de actividades ordinarias procedentes de contratos con clientes.
- Grupo 2 (NIIF para pymes): aplica la Sección 23 del Estándar para Pymes, en los párrafos que tratan específicamente los contratos de construcción.
- Grupo 3 (contabilidad simplificada): aplica el anexo 3 del Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015.
La mayoría de constructoras y promotores inmobiliarios de tamaño pequeño y mediano en Antioquia pertenecen al Grupo 2, por lo que la referencia obligada es la Sección 23 del Estándar para Pymes.
Cómo funciona el reconocimiento por grado de avance
El principio central es simple de enunciar aunque exigente de aplicar: los ingresos y los costos de un contrato de construcción se reconocen a medida que se obtiene un grado de avance verificable de la obra, y no cuando se entrega el bien terminado. Esto se conoce como el método de grado de avance o porcentaje de realización.
Existen dos enfoques principales para medir ese avance:
- Método basado en el producto (output): mide el avance según unidades de obra entregadas o hitos físicos alcanzados (por ejemplo, metros cuadrados construidos, pisos terminados).
- Método basado en los insumos (input): mide el avance según los recursos consumidos hasta la fecha frente al total presupuestado (por ejemplo, costos incurridos frente al costo total estimado del proyecto).
Ninguno de los dos métodos es automáticamente correcto para todos los proyectos: la empresa debe elegir el que refleje de forma más fiable el avance real de la obra, y aplicarlo de manera consistente durante todo el proyecto.
Qué cambió frente al enfoque basado en la entrega
Antes de que las NIIF se adoptaran de forma generalizada en Colombia, muchas empresas constructoras, especialmente las más pequeñas, aplicaban en la práctica un criterio similar al de venta de inventario: reconocer el ingreso solo cuando se entregaba o escrituraba la unidad. Bajo el estándar vigente, ese enfoque solo es correcto cuando el contrato realmente corresponde a la venta de un bien ya construido (por ejemplo, la venta de un apartamento ya terminado, listo e independiente del proceso constructivo del comprador), no cuando la empresa está construyendo sobre pedido o por etapas con base en el avance de obra.
Qué información debes llevar para sustentar el porcentaje de avance
El reconocimiento por grado de avance exige que la empresa pueda sustentar, ante su contador y ante el revisor fiscal (cuando aplique), cómo llegó a ese porcentaje cada periodo. En la práctica, eso implica mantener:
- Un presupuesto de obra detallado por actividad o capítulo, actualizado cuando hay cambios relevantes en el alcance.
- Un control de costos incurridos a la fecha, conciliado contra la contabilidad general y no solo contra una hoja de cálculo paralela.
- Soportes técnicos del avance físico de la obra (actas de interventoría, informes del residente de obra) cuando se usa el método basado en el producto.
- Una metodología documentada y aplicada de forma consistente, de modo que el revisor fiscal o el contador externo pueda replicar el cálculo del porcentaje de avance en cualquier corte.
Sin esta documentación, cualquier porcentaje de avance que reportes queda como una cifra sin soporte, difícil de defender frente a una auditoría o ante la propia Junta o los socios del proyecto.
Un ejemplo simplificado de cómo se calcula el avance
Supongamos que un proyecto de vivienda tiene un presupuesto total de costos de 10.000 millones de pesos y, a corte de un periodo determinado, la constructora ha incurrido en 4.000 millones de pesos de costos reales. Usando el método basado en los insumos, el grado de avance sería del 40 % (4.000 entre 10.000). Si el valor total del contrato o de las ventas del proyecto es de 15.000 millones de pesos, el ingreso que corresponde reconocer en ese periodo sería de 6.000 millones de pesos (el 40 % de 15.000), independientemente de cuántos apartamentos se hayan escriturado hasta ese momento.
Este ejemplo es deliberadamente simple: en la práctica, el cálculo debe ajustarse por cambios en el presupuesto, por costos que no son representativos del avance real (como la compra anticipada de materiales que aún no se han instalado) y por la revisión periódica de si el presupuesto total sigue siendo realista frente a lo que efectivamente va a costar terminar el proyecto.
Errores comunes que vemos en proyectos de construcción e inmobiliarios
Al revisar la contabilidad de constructoras y promotores de la región, estos son los errores que se repiten con más frecuencia:
- Mezclar varios proyectos en una sola cuenta de costos, lo que impide calcular el grado de avance de cada uno por separado.
- No actualizar el presupuesto total del proyecto cuando hay sobrecostos conocidos, lo que infla artificialmente el porcentaje de avance calculado por el método de insumos.
- Registrar los anticipos de clientes directamente como ingreso en lugar de como un pasivo que se va reconociendo como ingreso a medida que avanza la obra.
- Cambiar de metodología de un periodo a otro sin documentar el motivo, lo que dificulta comparar los resultados entre años.
Cómo afecta esto a la utilidad reportada en proyectos de varios años
En proyectos que se extienden por dos, tres o más años, el método de reconocimiento escogido puede cambiar radicalmente cómo se ve tu empresa en cada corte. Con el grado de avance, la utilidad se va reconociendo de forma gradual y más alineada con el esfuerzo real invertido en cada periodo, lo que facilita mostrar resultados consistentes a bancos, inversionistas o aliados comerciales. Con el enfoque de venta de inventario aplicado incorrectamente a un contrato de construcción, puedes terminar mostrando pérdidas en los años de mayor actividad constructiva y utilidades artificialmente altas en el año de entregas, lo que distorsiona cualquier análisis financiero o de capacidad de endeudamiento.
Riesgos de reconocer ingresos antes o después del avance real
Reconocer ingresos de forma anticipada (por ejemplo, facturando anticipos como ingreso en lugar de como pasivo) infla artificialmente los resultados y puede generar obligaciones tributarias sobre utilidades que todavía no se han generado realmente. Reconocerlos de forma tardía, por el contrario, puede ocultar durante varios periodos la verdadera rentabilidad del proyecto, lo que dificulta tomar decisiones a tiempo si un proyecto se está quedando corto en margen. Ambos escenarios terminan generando ajustes correctivos costosos cuando finalmente se detecta el error, además del riesgo de observaciones del revisor fiscal o de la propia Superintendencia de Sociedades si la empresa está bajo su supervisión.
El rol del revisor fiscal o del contador externo en este proceso
En proyectos de construcción, el revisor fiscal (cuando la empresa está obligada a tenerlo) o el contador externo no debería enterarse del método de reconocimiento de ingresos solo al cierre del ejercicio. Lo más sano es que participe desde que se define el presupuesto del proyecto, para validar que la metodología elegida (input u output) sea razonable y que los soportes que se van a usar cada periodo sean suficientes. Esto reduce de forma importante el riesgo de ajustes retroactivos cuando el proyecto ya lleva varios periodos reconocidos con un criterio que luego resulta cuestionado.
Qué deben revisar las constructoras de Medellín y Antioquia en su cierre
Si tu empresa desarrolla proyectos de construcción o promoción inmobiliaria en Medellín, el Valle de Aburrá o el Oriente antioqueño, conviene que en cada cierre contable verifiques:
- Si cada proyecto en curso está clasificado correctamente como contrato de construcción o como inventario, según su naturaleza real.
- Si el método de medición del avance (input u output) sigue siendo el más adecuado o si cambios en el proyecto ameritan revisarlo.
- Si los anticipos recibidos de clientes están contabilizados como pasivo y no como ingreso anticipado.
- Si el presupuesto de costos del proyecto se actualiza con la frecuencia suficiente para que el porcentaje de avance siga siendo confiable.
Puedes complementar esta revisión con nuestro artículo sobre costos ocultos en la construcción y con la guía sobre cómo saber en qué grupo NIIF está tu empresa, que te ayuda a confirmar si realmente te corresponde la Sección 23 o la NIIF 15 plena.
Cuándo conviene una asesoría contable especializada en construcción
El reconocimiento por grado de avance no es un ajuste que se pueda improvisar al cierre del año: requiere un sistema de control de costos y de avance de obra que funcione de forma continua durante todo el proyecto. Si tu empresa está creciendo en número de proyectos simultáneos, o si un proyecto se extiende por varios años, una asesoría contable especializada en el sector construcción te ayuda a definir la metodología correcta desde el inicio del proyecto, en lugar de reconstruirla al final cuando ya es más difícil y costoso corregir años anteriores. Si tu empresa está obligada a tener revisor fiscal, una revisoría fiscal empresarial con experiencia en el sector te permite anticipar observaciones antes de que se conviertan en hallazgos formales en el dictamen.
Si tu constructora o tu empresa inmobiliaria necesita revisar cómo está reconociendo los ingresos de sus proyectos actuales, puedes solicitar una asesoría gratuita o agendar directamente tu cita en línea con nuestro equipo.
Este contenido tiene fines informativos y se basa en la normativa colombiana vigente. Las cifras en UVT, tasas y fechas de vencimiento se actualizan cada año: verifica los valores aplicables a tu período o consúltanos.